最近，深圳前海的房價出現(xiàn)了明顯的下跌趨勢，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了虧損。

如前海領(lǐng)璽一期的業(yè)主出售一套120平米的三房兩衛(wèi)戶型，2019年買入時花了1320萬，現(xiàn)在報價只有1110萬，虧了300多萬。諾德假日花園一套66平米的兩房，以590萬總價成交，單價跌破了9萬元。這種情況在前海這個過去的熱點(diǎn)區(qū)域還是比較少見的。

前海的各個板塊有其獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)定位：桂灣主要是金融業(yè)，前灣主要是信息服務(wù)業(yè)，媽灣則以物流業(yè)為主。桂灣是建設(shè)最成熟的區(qū)域，但目前人流量較少，商場和寫字樓顯得冷清。前灣和桂灣隔著一條桂灣河，前灣的建設(shè)進(jìn)度略慢，部分區(qū)域還在建設(shè)中。媽灣是三灣中建設(shè)進(jìn)度最慢的，住宅供應(yīng)量最大，但配套設(shè)施還不完善。

前海北部和南部的情況也各有不同。前海北部房價較低，適合預(yù)算有限的買家，但前海北的樓齡較老，未來換房價值不高。前海南部的環(huán)境較為割裂，有老豪宅也有老舊小區(qū)，但優(yōu)質(zhì)的次新盤如中海陽光玫瑰園還是值得關(guān)注的。

前海曾吸引大量投資客炒房

前海是深圳過去十幾年來重點(diǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，旨在借毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，在深圳西部地區(qū)打造一個新的市中心，成為粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和交通樞紐。作為“特區(qū)中的特區(qū)”，前海是高層高度重視的國家級戰(zhàn)略平臺，除了親自謀劃、部署和推動，國家新任領(lǐng)導(dǎo)人還在10年內(nèi)三次到訪。

這項(xiàng)雄心勃勃的計劃在2021年進(jìn)一步擴(kuò)展，從最初的三灣片區(qū)（媽灣、前灣、桂灣）擴(kuò)大到南山和寶安區(qū)，實(shí)際面積增加約七倍。
前海概念橫空出世后，該片區(qū)一躍成為深圳最受關(guān)注的投資圣地，大量投資涌入，使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格在投資客的炒作下經(jīng)歷多輪上漲。

在2021年驚動深圳住建局等七部門聯(lián)合調(diào)查的最大炒房團(tuán)“深房理”，重點(diǎn)炒作的區(qū)域就在前海。
在深圳有超過15年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人林某說，深圳的經(jīng)濟(jì)總量能與其他一線城市媲美，但樓市的抗跌力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上“北上廣”。

作為一座移民城市，深圳的房產(chǎn)持有率只有23.7%，在一線城市中最低。林革研判，深圳大部分房產(chǎn)掌握在少數(shù)人手中，而這些房產(chǎn)并沒有發(fā)揮住宅的作用，更多是作為投資用途。
他說，當(dāng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境低迷，一些投資者資金鏈斷裂，不得不拋售房產(chǎn)，“前海作為非成熟區(qū)，之前炒作的空間更大，在遇到逆風(fēng)時也首當(dāng)其沖，價格自然跌得更厲害”。
林某還指出，由于前海房產(chǎn)炒作性強(qiáng)，真正住在那里的人并不多，導(dǎo)致周邊的配套設(shè)施一直發(fā)展不起來。很多企業(yè)只是在前海掛靠地址、享受政策優(yōu)惠，寫字樓空置率常年居高不下，就業(yè)人口稀缺直接影響住房需求。

學(xué)者：房價下跌對前海利多于弊

學(xué)者宋某指出，房產(chǎn)擠泡沫在短期內(nèi)肯定有陣痛，但從長期來看，這對前海和深圳西部戰(zhàn)略發(fā)展利多于弊，價格回跌有助于讓前海房市去泡沫、回歸到正常水平，有利于前海吸引新一輪更實(shí)質(zhì)的投資。
但他坦言，這個過程還需要時間，畢竟很多投資者在這輪房價暴跌中吃了不少苦頭，對于再次增加投資，還是會很謹(jǐn)慎。
宋某也強(qiáng)調(diào)，無論是中央的政策投放，或者是深圳在科技、金融等領(lǐng)域的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)布局都聚集在深圳西部，這里是大量的人才、資金、技術(shù)囤積的地方。
“這個發(fā)展趨勢是不動搖的。即便如今前海的樓市下跌，但還沒到傷筋動骨的階段，不影響它的基本定位。”